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  今天，如果你是一个锚定房地产产业链的创业者，下面这三个问题是你无法回避的：

  我没有做过太多样本调查，但我相信，很多创业者看到的是，2021年以后，各类资本就对地产开发赛道基本关闭了大门。

  资本对地产的拒绝，既出于对经济大势的恐惧，也受到了当年地产大面积坍塌的打击，更重要的是，资本的视角下，地产是一个太难改造的行业，基本上没有指数级增长的可能性。

  来自金主的悲观情绪笼罩房地产，令地产场景的创业寂静无声，直到最近一笔有趣的投资案例发生。

  半个月前，我注意到，招商局创投与招商蛇口，以双GP的形式共同股权投资了一家深圳公司，大乐装。

  官方披露，这是继去年12月58产业集团B轮领投大乐装后的B+轮投资，也是招商系资金对大乐装的二次追加投资，同时这也是大乐装在成立不到三年时间内，完成的第五次融资。

  过去一年多，我也在以足够的敏感度搜集有趣的地产新物种，为JUMP大会贡献素材。资本因逐利而敏感，一笔投资案例的发生，往往意味着一个趋势、一个新物种出现在赛道上。

  2020年8月创立，三年特殊时间，大乐装已逆势实现了4亿元的交付。但比数字有趣的是它的创始人刘慧，一个14岁进入少年班、宾大建筑系毕业的女生。在创业之前，她曾经多年担任远大住工、筑友智造的设计团队和软件数字化团队负责人。众所周知，这两个前雇主，都是中国装配式建筑赛道上屈指可数的顶级玩家。

  大乐装拥有一个非常受欢迎的软件设计工具，与AI技术与数据库的结合，在设计前端就能够实现AIGC智能一键设计与自动报价，同时系统自动推荐标准化构件，大幅度提升了设计的效率。从投资背调的结果看，这个软件在几乎所有的实际用户那里，都积攒了很多好评，这一度让我觉得，它应该是一个装配式领域的SaaS公司。

  如果这样来看，它的对手其实是各类建筑设计院，装配式顾问公司，以及广联达这样的行业巨头。

  但是，与它的对手不一样的是，大乐装还直接卖货，向各类客户销售标准化PC构件。货品不仅来自加盟的协作工厂，还来自自己的直营工厂。

  截至今年8月，大乐装已在大湾区布局10多家分布式云工厂，服务了100多个智能建造项目。

  这样看的话，它还是一个垂直于装配式领域的平台型电商公司，被客户青睐的AIGC设计与报价，只是前端的一个优质获客工具。

  卖货，为大乐装本已拥有的高大上标签增添了一种奇怪的气质。我甚至开始为刘慧感到担心，投资人或许更喜欢硬科技、新概念，卖货并不是一个高级词汇，也许不会让大乐装更得分。

  出现在我面前的创始人刘慧异常笃定，坚定的推进产业进化路线，不关心投资人视角，不受任何外部关于公司形象的干扰，也不允许自己犯「路线定位」错误。

  她说，大乐装不是SaaS公司，也不是PaaS公司，「我们是一家电商公司，我们目前暂时就是卖PC板的。」

  PC板（混凝土预制件）是装配式建造市场的形象代言人，自它出现后的某个时间点以后，它就被寄托着一个美好的愿望：像拼乐高一样盖出高质量的房子。

  大乐装所处的装配式建造赛道，已完成了用户教育，它的发展上限很高，与国外80%以上的渗透率相比，当前中国本土市场只有15%左右。但在政策加持下，市场规模正在迅速膨胀。

  这个赛道的对立面，是庞大而无比传统的建造市场，被灰蒙蒙的尘土与屡屡发生的工地事故所笼罩，终端的产业工人不仅缺乏技术应用能力，而且年龄正在变大，慢慢的变多的年轻人拒绝进入，导致工资成本也在攀升。如果有人告诉你，中国房地产行业的建造质量需要明显的提高，那么中国的工地可能是最需要率先改造的场景。

  很多地产大玩家已经进场掘金。碧桂园选择了建造机器人路线，万科也进行了十余年的住宅产业化实践，远大住工，筑友智造布局装配式建筑多年，产业链上也出现了设计企业、装配式顾问、造价软件公司等丰富的生态。

  刘慧对我说，中国随便一个住宅建造合同里，大部分的材料品类，非物化成本占比到了60%以上。任何一个行业，非物化成本占比过半，就说明它是一个低效手工行业，后面的无效管理成本会很高。她认为，真正的症结是，正因为前端的设计没解决标准化问题，所以后面的供应链完全是非标的，生产效率就会整体低效。

  「我们在装配式建筑行业大概烧了几十亿的资金，才烧出来一个六个字的产业认知：设计奠定一切。供应链问题的解决不能靠头痛医头，脚痛医脚，反而要靠产业链起点的设计环节；通过设计数据（需求侧的表达方式），反向驱动的供应链重构，才是解决方案。

  从2020年7月创业，大乐装把绝大多数募资与精力投入到设计管理软件的开发中，并最终实现了一个个令人惊奇的画面：

  房地产行业的本地化特征，贯穿了几乎每个环节，从拿地、规划、设计、建造审批到销售监管，每个城市都有自己的规定。相应地，这也要求大乐装的设计软件，必须因城制宜，才有落地性。

  从珠三角市场起步，短短三年，大乐装的这个设计报价一体化软件平台展示了大面积的杀伤效果，客户不仅有工程总包公司，还直接面向开发商甲方，比如招商，保利，中海，华润，万科等。

  刘慧说，大乐装AIGC设计与报价平台，不仅是为了让设计师一键智能设计，而是你最好别设计。公司的算法，能够最终靠大数据提炼抽象出标准化构件的尺寸与数量，它是跨越不同公司的，即使有一些定制修改，也在冗余空间内。你之所以用它，是因为它能把省出来的钱量化出来。

  「设计师最好引用我们数据库里的标准构件，AIGC软件也能一键智能识别并直接调用能匹配上的标准构件，这样的话，既能实现建筑外轮廓的多样性，也能兼顾高标准化率，供应链就变得很标准，低成本和高效率了。」她说。

  在用这个免费软件杀伤用户的同时，大乐装做了一件更令人瞠目结舌的事情——直接下场制造PC构件。

  两条路线用来兑现这种超级野心。一个是自营工厂，一个是经过认证的协同工厂。目前10余个工厂基本以平均250公里为半径分布在大湾区的多个城市。

  「基于PC构件一个单品，我们通过设计管理软件获得了庞大的标准化构件需求，然后就可以向下管理供应链，咱们提供订单，抽象标准件，然后分类分发采购，物流交付给客户。这是对供应链的结构性改造。而我们之所以能够买到更便宜的货，主要是因为我们创造性地改造了产业链，让每个环节的效率都提高了。」

  招商不是第一个尝到甜头，但是它行动很快，迅速下注梦想，成为大乐装股东序列里一位身份感很强的股东兼大客户。

  在此之前，大乐装已经被东方富海、腾讯、贝塔斯曼，钟鼎资本，58产业基金等下注。根据我的了解，未来，更有力量的「股东兼客户们」也正在快速扩容中。

  为什么这样一个初创公司表现出如此强烈的资金引力？刘慧告诉我几个细节，让我非常惊讶。

  以招商蛇口为例。2022年，招商一年的PC单品采购额是20亿元，大乐装介入后，通过优化设计标准化率和供应链，不仅能节省大约4亿元的利润，而且每个合作项目还节省了20天的设计时间，以及高达近4000万元的智能建造设计费用。

  入股+下单，意味着，原来钱是以成本的名义花了出去，现在变成了被投企业的营业额。钱还在碗里，但是大家都变得更有效率了。

  大乐装目前实现的一站式交付，AIGC不仅仅可以实现设计提速，把一个项目的PC构件设计与造价计量，从以前一个多月的时间变成在2-3个小时内完成，而且，PC构件从下单，生产、运输到工地现场，这一整个多方多岗位工种协同的复杂线下网络，都能够最终靠PC端，APP和各种小程序的软件矩阵，实时看到状态，不夸张地说，如果应用的标准化构件慢慢的变多，基本上可以把一个工程装入到手机程序里。

  这种技术创新，大概率会向房地产行业输入改变潮水方向的力量，降低房地产行业与公司无处不在的「内卷」化。

  刘慧说，阿里与京东，在很大程度上已经解决了工业品交付交易环节的数字化、一站式效率的问题，但是，它们为什么到今天几乎不能染指房地产建造行业，主要是因为这个行业目前每栋建筑物都是定制品，还没被设计出来，也无货可卖，同时交付产业链冗长，难度太大、太不标准化了。

  「今天运营管理创新对地产的改变意义已经有限了，行业需要结构性创新的手段。况且，管理端的创新还渗透着每一个职业经理人或老板的个人偏好，变成各种卷，最后每个人都很痛苦。今天，中国很多产业面临的不是单点效率提升的问题，而是结构性的效率很低。这也是我们线上线下全做的理由。」她说。

  她对我说，我与地产老板交流，他们很清楚自己想要什么，也知道行业潮水的方向，大乐装目前所卖的PC板品类只占总建安成本里很小的比重，所以节省了多少钱，对他们不是最重要的，他们大多能敏锐洞察到的是，大乐装的全产业链结构性改造和数字化基础设施赋能能力。地产行业在变化，未来的开发商除了融资与投资这两种最重要的非标能力之外，还有哪些能力是别人取代不了呢？

  但是，「老板的认知转变成组织的认知，需要一些时间。我们大家都希望影响更多的城市总与项目总。」

  对杰总来说，这个有趣的案例，最大的价值在于，它告诉我们，地产依然是一个GDP占比最大的富矿，依然有大量的场景值得被改造，依然会输出很多创业机会。

  一个能够围绕混凝土做出创业模式的独角兽公司都可以，其他公司与创业者为什么敢说自己不行？

  它对地产人最大的体会就在于，外行人改造房地产的时间，正在发生，已经到来。地产的终局还是地产，变化的是场景与形态，但未必是你能清楚看到大结局。

  刘慧：公司融资很顺利，全产业链人才梯队也快速完成组建。我印象最深刻的反倒是，刚开始创业的头两个月时，去惠州郊区租一个厂房，不小心掉到了一个大水坑里，整个人摔倒在里面，一身泥爬起来。就那一刻，我略微有点沮丧，觉得一个海外回来的人为什么干这么土的产业。

  刘慧：我奶奶是一个核化学家，她说自己通过显微镜看了一辈子的世界，报考专业时，就建议我不要再微观，去干一件宏观的大事。在我当时有限的认知里，盖房子是件大事。后来我在美国学了规划，意识到城市规划是更大的事。毕业之后就开始看产业，我发现，产业又是一个更大的结构。

  这种观念深刻影响了我。我认为，人生的意义在于结构性的改变一个产业，推动历史进入突变。我们从PC件起步，但这只是一个载体，通过这一个小场景先改变小江小河，验证闭环，最终改变大海的流向。比较难的是，怎么在早期一个很小的公司规模里，撑出一个很大的且完整的产业结构。

  刘慧：不太记得了，在没形成完整商业模式和体系能力之前，订单没有决定性意义。公司的创业融资一直很顺利，第三轮拿到过亿资金的时候，公司才28个人。前几轮融资，因为都在疫情期间，投资人几乎都是网友，跟我过往没有一毛钱关系。

  刘慧：我们反而认为这是最好的时刻，所有具有颠覆性的公司全是诞生于经济最差的时期，产业端因为行业下行，大家才会真正关注行业本质，降本提效，才会被巨大的痛苦驱使愿意尝试改变；资本端好的时候鸡犬升天，我们这种初创公司一开始只有少数的体量，一定会拒绝很多钱，被拒绝的钱就会投入到一堆类似公司，把市场搅浑。但三年疫情，资本赛道和产业赛道低迷，导致创业圈静悄悄，只有我们拿了一线基金的钱，安静的把数据与软件的壁垒全部做完了，新的公司其实已经非常困难出来了。

  现在还是挖坑的时间。先发优势不是优势，先发优势给你的时间里，让你挖出来的战壕深度才是优势。我们没任何焦虑，只是觉得时间不够用。

  刘慧：软件只是我们的核心竞争力，但是不代表我们是个软件公司。我们只不过是卖货的电商平台。只是所有的电商平台，都会有自己的效率工具。淘宝有支付宝、菜鸟、云计算，我们也一样，区别是，我们还直接下场干活。

  根据结构洞理论，创造性改变了产业链连接结构的人会成为真正的链主。我们的能力其实不在设计，也不是生产，也不是安装，也不是物流，也不是报价，而是先在PC构件这个单一场景里，实现一键设计、报价、交易，积累数据，然后进行标准化生产与交付的一站式平台能力。

  我们的成长过程，会很像亚马逊当初卖书一样，最终卖了全部的商品。在投资人的视角里，我们甚至不是卖PC的，他们通过你卖PC的能力，发现你可以把这个能力复用到阳台、门窗、幕墙等其他品类上。

  我们的路径从开始到现在都是清晰的，没有一点模糊。房地产市场好不好，不影响我们的笃定。 建筑业是地球上最大的经济生态系统，也是最后一片“未联网，未云化”的蛮荒之地，地大物博，值得被改造。